La tasa hipotecaria salta a 7.28% y McAllen acumula 8.9 meses de inventario

La tasa hipotecaria promedio a 30 años en EE.UU. saltó un cuarto de punto, a 7.28% en la semana del 1 oct, y encareció la apuesta de construir casas sin comprador en el condado de Hidalgo. El Valle ya tenía casas de sobra: en julio, la zona metropolitana de McAllen sumaba 8.9 meses de inventario, contra 5.5 en todo Texas.

Con tanta oferta, el comprador de una casa de entrada puede darse el lujo de esperar, y atraerlo ya cuesta dinero. Hakes Brothers anuncia una tasa fija de 4.75%, más de dos puntos y medio por debajo del promedio nacional.

Permisos e inicios

Los permisos de vivienda de todo tipo en la zona metro de McAllen cayeron por segundo mes seguido en agosto, a 431, desde 506 en julio y 744 en junio. Al 2 oct no había cifras de septiembre de la zona metro, del condado de Hidalgo, de Brownsville ni de Harlingen. En Cameron, el dato de agosto de Harlingen, con 38 casas en el mes y 219 en el año, sigue siendo el único conteo municipal firme.

La obra comercial nueva en Hidalgo se reduce a dos registros estatales del 25 sep, que suman $1.8 millones, y desde entonces no ha aparecido otro. El mayor, de $1.5 millones, es un restaurante El Pollo Loco de 2,954 pies cuadrados en 1115 Telfair, en Weslaco, cuya fecha de inicio registrada, el 21 sep, ya había pasado cuando se presentó el trámite. El proyecto es del despacho Boultinghouse Simpson Gates, con Felipe Guerrero como profesional de diseño responsable. No figura ningún contratista general, así que la cotización empieza en ese despacho.

El otro es Sol Suites, en 1629 N 10th, en McAllen: $300,000 de interiores en 4,800 pies cuadrados, con inicio registrado el 5 oct y terminación el 4 ene 2027. El profesional de diseño responsable es Doroteo Garcia. Se trata de acabados de hotelería, sin nada para una cuadrilla de estructura de madera. No hemos confirmado permisos municipales para ninguna de las dos obras.

Condados de Hidalgo y Cameron

Registros comerciales con monto

Valor de construcción registrado o publicado.

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Concepto	Valor ($)
Quirófanos VRMC	$1.6M
El Pollo Loco	$1.5M
Zaxby's Harlingen	$1.1M
Cascarón Alton Gloor	$950K
Sol Suites	$300K
Tropical Smoothie	$200K
Paramount Jewelers	$70K

En Cameron, lo registrado son cascarones y adecuaciones de locales. Unos quirófanos en el Valley Regional Medical Center (VRMC), registrados en $1.6 millones, tenían inicio el 28 sep, igual que un cascarón de $950,000 en Alton Gloor y la adecuación de un Tropical Smoothie por $200,000. Paramount Jewelers siguió el 29 sep con $70,000 de trabajo en su local. Se desconoce si alguna de estas obras ya arrancó.

Del lado de Hidalgo, un cascarón de Dollar Tree y un local de Champs en obra blanca, en McAllen, tenían inicio registrado el 1 oct, y CareNow, en Mission, figura para el 30 oct. El registro más grande de ambos condados, los departamentos Sonrisa Village en el condado de Cameron, de $39.05 millones, tiene inicio previsto el 11 dic.

Condados de Hidalgo y Cameron

Fechas de inicio registradas y una ceremonia de arranque

Verificado: registro que volvimos a revisar. Anunciado: ceremonia que informó la prensa local, sin permiso de construcción localizado hasta el 2 oct.

verificadoanunciadoesta semana

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Proyecto	Inicio	Fin	Estatus
Ceremonia Saronic	30 sep 2026	abierto	anunciado
Cascarón Alton Gloor	28 sep 2026	abierto	verificado
Tropical Smoothie	28 sep 2026	abierto	verificado
Quirófanos VRMC	28 sep 2026	abierto	verificado
Paramount Jewelers	29 sep 2026	abierto	verificado
Obra blanca Champs	1 oct 2026	abierto	verificado
Cascarón Dollar Tree	1 oct 2026	abierto	verificado
Interiores Sol Suites	5 oct 2026	abierto	verificado
CareNow Mission	30 oct 2026	abierto	verificado
Departamentos Sonrisa	11 dic 2026	abierto	verificado

En vivienda, la cartera que conviene vigilar está en Brownsville. La agenda municipal del 1 oct incluía 54.397 acres en 1001 Military Highway, propuestos para lotes unifamiliares más pequeños, y el resultado de esa votación sigue sin publicarse. Además, nueve lotes en 1903 Grove Lane pasaron la primera lectura el 22 sep, sin monto, contratista ni fecha de segunda lectura. Si ambos trámites se frenan, la obra residencial de corto plazo en Cameron se reduce a los permisos de Harlingen y al arranque de Sonrisa en diciembre.

Materiales

El diésel al menudeo de la Costa del Golfo bajó a $5.955 por galón en la semana al 28 sep, desde $6.177 la semana anterior. Con eso borró el alza previa y quedó por debajo de los $6.027 de la semana al 14 sep. La siguiente cifra semanal se espera el 7 oct.

Precios al menudeo, por pieza

Barrote, forro y varilla

Tienda de gran formato: precios al 1 oct. Maderería local: última revisión, 11 sep.

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Concepto	Valor ($)
Barrote 2x4x8, gran formato	$3.98
Barrote 2x4x8, maderería	$3.49
Tablero OSB 7/16, gran formato	$13.48
Varilla 3/8 pulg × 20 pies, gran formato	$7.38
Varilla 3/8 pulg × 20 pies, maderería	$5.79

La tienda de gran formato sostuvo sus precios del 30 sep al 1 oct: $3.98 el barrote de 2x4 de 8 pies, $7.18 el de 2x6 de 8 pies, $13.48 la hoja de tablero de viruta orientada (OSB) de 7/16 y $14.98 la de tablaroca de media pulgada. El bloque de concreto de 8 pulg costaba $2.99 y la varilla de 3/8 pulg × 20 pies, $7.38. La maderería local salía más barata en nuestra última revisión, del 11 sep: $3.49 el barrote y $5.79 la varilla.

Mantendríamos una contingencia en las partidas de concreto de cualquier propuesta de este otoño. Los precios al productor de la construcción subieron 10.09% en los doce meses a agosto, la lectura más reciente.

Mano de obra

En agosto, el empleo en construcción tomó rumbos opuestos en las dos zonas metropolitanas del Valle. McAllen llegó a 9,900 puestos, 2.1% más, mientras que Brownsville Harlingen quedó en 3,600, 5.3% menos. Por eso, un contratista que dimensione sus cuadrillas de estructura en Cameron no debería guiarse por los permisos de McAllen.

El desempleo de agosto (sin ajuste estacional), fue de 6.3% en la zona metro de McAllen y de 6.5% en Brownsville Harlingen. Del 25 sep al 2 oct no encontramos ningún operativo migratorio verificado en obras del Valle. Para una casa en especulación en Hidalgo, la demanda y la tasa pesan más que las cuadrillas disponibles.

Mercado de vivienda

Según Freddie Mac (entidad hipotecaria de EE.UU.), la tasa fija a 30 años promedió 7.28% en la semana del 1 oct, frente a 7.03% la semana anterior y 6.34% un año antes. Los constructores que calculen mensualidades para compradores o preparen propuestas esta semana deben usar esa tasa.

Estados Unidos

Tasa hipotecaria fija a 30 años

Promedio nacional semanal. Subió un cuarto de punto en la semana del 1 oct.

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Periodo	30 años
17 sep	6.95%
24 sep	7.03%
1 oct	7.28%

El inventario no apura al comprador. Con cifras de julio, la zona metro de McAllen tenía 8.9 meses de inventario y Brownsville Harlingen 6.6, contra 5.5 en Texas. Aun con ventas al alza, McAllen sumaba 3,200 casas activas en venta, 10.7% más, y cerró 405 ventas con una mediana de $250,500. Brownsville Harlingen es el mercado más ajustado, con 1,560 casas en venta, 6.0% menos, y 255 ventas cerradas con una mediana de $255,000.

Zillow (portal inmobiliario) cuenta las casas en venta de otra forma y llega a lo mismo. Al cierre de julio tenía 3,608 en McAllen, 9.97% más, y 1,700 en Brownsville, 4.66% menos, con valores típicos de vivienda de $191,508 y $207,319. Los datos de Redfin, otro portal, son más antiguos, de mayo, y ponían a McAllen en 9.1 meses de inventario y a Brownsville en 5.8.

Hakes Brothers compite con financiamiento. Además de la tasa de 4.75%, ofrece $5,000 para gastos de cierre, un paquete de electrodomésticos o hasta $25,000 de uso libre. Sus precios iniciales van de $213,990 en Las Cruces, en el distrito escolar de Donna, a $268,990 en Heights at Riverbend II, en Brownsville. WestWind ofrece su comunidad Arboledas, en Hidalgo, desde $249,990, y CJE anuncia precios iniciales en Edinburg en el rango de los $250,000 y ha mencionado un arranque de obra en Harlingen, sin fecha.

Comunidades de Hakes Brothers

Precios iniciales por comunidad

Precio más bajo publicado en cada comunidad, al 2 oct.

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Concepto	Valor ($)
Las Cruces	$214K
Monte Cielo	$225K
Taylor Creek	$249K
Alberta Heights	$251K
Northwood Trails	$254K
Paloma Ranch	$260K
Riverbend II	$269K

Proyectos principales

El 30 sep, Saronic celebró el arranque de su astillero Port Alpha en el puerto de Brownsville, y la prensa local informó que ese día empezó la construcción del proyecto de $3.2 mil millones. Asistieron el vicepresidente JD Vance, el gobernador Greg Abbott, el director general de Saronic, Dino Mavrookas, y el presidente del puerto, Sergio Lopez. El alcalde de Brownsville, John Cowen, habló de unas 250 contrataciones y de operaciones a partir de 2028.

La ceremonia todavía no deja nada que cotizar. No se han publicado montos de contrato, y hasta el 2 oct Cameron no registraba ningún permiso de construcción nuevo para el astillero.

Cerca de Rio Hondo, Fluidstack desmonta unos 1,100 acres, y hasta el 2 oct no había aparecido ningún permiso de construcción. Zoho compró terreno sobre la Interestatal 69, al norte de Edinburg, que un titular de prensa del 2 oct cifró en 1,000 acres, sin contratista ni fecha de inicio públicos.

Starbase podría fijar un techo de bonos de al menos $3 mil millones, ligado a 1,000 empleos con un sueldo promedio de $85,000, frente a una solicitud de unos $6 mil millones, y hasta ahora no se ha informado de ninguna colocación. NextDecade obtuvo un permiso federal, informado el 29 sep, para una sexta unidad de licuefacción propuesta en Rio Grande LNG, y busca tomar la decisión en la segunda mitad de 2027.

Nuestra lectura

Esperaríamos 60 días antes de iniciar casas de entrada sin comprador en el condado de Hidalgo. Con la tasa en 7.28%, la mensualidad del comprador sube, y los 8.9 meses de inventario de McAllen le dan mucho de dónde escoger. Un constructor pequeño, además, compite contra el 4.75% que anuncia Hakes Brothers. Brownsville Harlingen, con 6.6 meses, está más ajustado, aunque sigue por encima del promedio estatal de 5.5. En la tasa tenemos plena confianza. El inventario es de julio, y el conteo de Zillow del mismo mes apunta en la misma dirección, así que lo más probable es que el mercado siguiera holgado durante el verano.

Si usted hace interiores, tiene un solo trabajo cercano en el condado de Hidalgo: Sol Suites, en McAllen. Antes de cotizarlo hablaríamos con el profesional de diseño responsable, y haríamos lo mismo antes de cerrar un precio en el restaurante de Weslaco, que no tiene contratista general registrado.

Mantendríamos las cuadrillas de estructura de Cameron en su tamaño actual. El astillero celebró su ceremonia, pero hasta el 2 oct no tenía permiso de construcción.

El sobrecargo de acarreo debe calcularse con el diésel a $5.955 hasta la cifra del 7 oct, y mantendríamos la contingencia del concreto. Los precios de la madera en la tienda de gran formato están estables, y la maderería local no se ha vuelto a revisar desde el 11 sep.

Registro de pronósticos

Pronóstico	Vence	Estado
Ningún inicio nuevo de casa de entrada sin comprador en Hidalgo por 60 días	3 dic	ABIERTO
Sol Suites sigue registrado, sin inicio confirmado	12 oct	ABIERTO
El restaurante de Weslaco sigue registrado, sin inicio confirmado	18 oct	ABIERTO
Los inicios registrados del 28 sep al 1 oct siguen como cascarones y adecuaciones	8 oct	ABIERTO
La ceremonia del astillero no genera permiso de construcción	31 dic	ABIERTO
El diésel de la Costa del Golfo se mantiene cerca de $5.955 hasta la siguiente cifra semanal	7 oct	ABIERTO
El 2x4 de gran formato a $3.98 sigue como precio de mostrador hasta una nueva revisión de la maderería local	15 oct	ABIERTO
El inventario de McAllen no se aprieta de forma notable desde 8.9 meses	15 nov	ABIERTO
Fluidstack no presenta permiso de construcción	31 dic	ABIERTO

El pronóstico del diésel fue un FALLO: esperábamos que se mantuviera en $6.177 y en la semana al 28 sep bajó a $5.955. Dos pronósticos quedan en EMPATE. No volvimos a revisar la maderería local, así que no podemos decir si sus precios del 11 sep seguían por debajo de los de la tienda de gran formato al 1 oct. El astillero celebró su ceremonia el 30 sep, pero hasta el 2 oct no había permiso de construcción. El arancel al tablero canadiense para forro, vigente desde el 22 ago, se mantiene como ACIERTO, y el pronóstico sobre los 9.1 meses de inventario de mayo en McAllen sigue ABIERTO hasta el 15 oct.

Datos del mercado de vivienda: Redfin, Zillow y Freddie Mac.