Las tasas hipotecarias superan el 7 por ciento y el inventario de vivienda en McAllen sigue alto

Con más de nueve meses de casas en el mercado, la obra que arranca esta semana en el Valle es comercial: cascarones y adecuaciones de locales.

La tasa hipotecaria promedio a 30 años superó el 7 por ciento esta semana, y McAllen todavía tiene más de nueve meses de inventario de vivienda en el mercado. Juntas, esas dos cifras desaconsejan iniciar casas sin comprador en el condado de Hidalgo por ahora. Los permisos de vivienda en la zona metropolitana de McAllen volvieron a caer en agosto, y ninguna ciudad reportó un repunte en los permisos de septiembre. La obra con fechas firmes es comercial, sobre todo cascarones y adecuaciones de locales que arrancan en los próximos siete días.

Permisos e inicios

Ni Hidalgo ni Brownsville han publicado su conteo de permisos de vivienda unifamiliar de septiembre. El informe de agosto de Harlingen sigue siendo la cifra firme más reciente: 38 casas con permiso en agosto y 219 en lo que va del año.

Los permisos para viviendas nuevas en la zona metropolitana de McAllen, sumando todos los tipos, bajaron a 431 en agosto, desde 506 en julio y 744 en junio. No hubo una cifra comparable para la zona metropolitana de Brownsville.

El conteo de permisos que publica McAllen pasó de 1,927 a 1,928 el 25 sep, cuando se agregó un registro tardío de una tienda Champs. Los conteos de Mission, Edinburg, Pharr, Weslaco, Donna y Mercedes no cambiaron respecto al 23 sep. Las cifras municipales suelen ir varios días detrás de los registros de origen.

Cinco proyectos comerciales tienen fecha de inicio registrada dentro de los próximos siete días, y son los trabajos que los contratistas ya pueden cotizar.

La clínica CareNow de Mission está registrada en $6.5 millones para 2,250 pies cuadrados, unos $2,889 por pie cuadrado, con inicio el 30 oct. Esa cifra está muy por encima del costo típico de construir una clínica, así que a los subcontratistas les conviene confirmar el alcance con el profesional de diseño responsable, Jose Ricardo Guerrero (licencia 1426), antes de cotizar. La ampliación de urgencias de Valley Regional está registrada en $14.8 millones, con inicio el 2 feb 2027. Un proyecto de generador en Pharr indica una fecha de inicio anterior a su fecha de registro.

El 22 sep, la Comisión Municipal de Brownsville aprobó en primera lectura un cambio de zonificación en 835 South Indiana Avenue, un desarrollo de nueve lotes unifamiliares en 1903 Grove Lane y un permiso para un centro de eventos en 3231 Pablo Boulevard. No se han dado a conocer montos ni contratistas, y ninguno de los tres puede arrancar antes de la aprobación final y de los permisos. Harlingen tiene en su agenda del 29 sep un punto sobre un depósito en garantía, sin monto. La planta desalinizadora de McAllen sigue siendo un proyecto de 2027, con dos cifras de costo en circulación, $182.7 millones y $204 millones.

Materiales

El diésel de la Costa del Golfo promedió $6.177 por galón en la semana que terminó el 21 sep, 15 centavos más que los $6.027 de la semana anterior. El promedio nacional es de $6.529. Los recargos por combustible en las boletas de acarreo deberían seguir la cifra de $6.177, y los reportes de diésel cerca de $7 son anecdóticos. La siguiente cifra semanal sale el 29 sep.

Un pie derecho 2x4x8 cuesta $3.98 en la gran cadena, sin cambio entre el 22 y el 24 sep. El precio más bajo, de $3.58, aplica solo a pedidos por volumen. La maderería local cobraba $3.49 en nuestra última revisión, el 11 sep, y si ese precio se mantiene, el pie derecho de la gran cadena sale unos $490 más caro por cada mil piezas. Un tramo de 20 pies de varilla #3 (3/8 de pulgada) cuesta $7.38 en la gran cadena y costaba $5.79 en la maderería local el 11 sep, una diferencia de unos $159 por cada cien piezas. El precio de $8.67 para la varilla corresponde a pedidos por volumen. Los futuros de madera cerraron en $537.00 el 24 sep, con alza de $2.00.

El tablero OSB se mantiene en $13.48 por hoja. Un saco de Quikrete cuesta $6.24, y los precios de $8.98 y $11.10 son de sacos más grandes. El precio nacional más reciente del block de cemento, $2.46 del 13 jul, ya tiene 76 días. Ninguna planta de concreto del Valle publica sus precios. Los tornillos para terraza en una tienda de la gran cadena en Mission bajaron de $29.88 a $24.88. El cobre cerró el jueves cerca de $6.69 por libra.

El tiempo típico de construcción en el Valle es de 9 a 11 meses. Con los precios al productor de la construcción 10.09 por ciento arriba en el año hasta agosto, una contingencia de 5 a 8 por ciento sigue siendo adecuada. Para cualquier colado en los próximos 45 días, conviene revisar los precios de la maderería local antes de comprar pie derecho y varilla en la gran cadena, y mantener los recargos de acarreo en el diésel de $6.177 hasta la actualización del 29 sep. La madera para obras que arrancan dentro de tres meses puede esperar, pero los recargos ya adeudados no van a cambiar.

Mano de obra

Esta semana no se reportó ningún operativo migratorio en una obra de los condados de Hidalgo o Cameron, y la falta de reportes dice poco por sí sola sobre las cuadrillas o los salarios. Desde el 15 sep, dependencias de Texas han firmado once nuevos acuerdos 287(g) con las autoridades federales de inmigración, todos fuera del Valle. La estimación más reciente, que cubre hasta marzo de 2026, contó 13,377 detenciones y ubicó a la construcción en 18 por ciento de la fuerza laboral no ciudadana. No existe una medición actual de la disponibilidad de cuadrillas para septiembre.

Las zonas metropolitanas de McAllen y Brownsville-Harlingen sumaron en conjunto 1,800 empleos hasta agosto. McAllen ganó 2,900 empleos y llegó a 308,100, mientras Brownsville-Harlingen perdió unos 1,100 y quedó en cerca de 159,500. El empleo en construcción fue de 9,900 en McAllen, 2.1 por ciento más, y de 3,600 en Brownsville-Harlingen, 5.3 por ciento menos.

El desempleo en agosto fue de 6.3 por ciento en la zona de McAllen y de 6.5 por ciento en Brownsville-Harlingen, sin ajuste estacional, y la próxima publicación local es el 16 oct. A ninguno de los dos mercados le faltan trabajadores. El plan de Fluidstack de más de 2,500 empleos de construcción sigue siendo solo un plan. Por ahora, el inventario de vivienda y una tasa hipotecaria de 7.03 por ciento frenan los inicios de vivienda nueva más que la mano de obra.

Mercado de vivienda

McAllen tenía 9.1 meses de inventario de vivienda en mayo, el último dato disponible, con un precio mediano de venta de $257,750. Solo en vivienda unifamiliar, el inventario era de 7.7 meses. Brownsville tenía 5.8 meses en total y 5.1 meses en vivienda unifamiliar. Al cierre de julio, McAllen tenía 3,608 casas en venta, 9.97 por ciento más que un año antes, mientras Brownsville tenía 1,700, 4.66 por ciento menos. El valor típico de una casa en McAllen era de $191,508, prácticamente sin cambio. A nivel estatal, Texas tiene 5.5 meses de inventario.

La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años fue de 7.03 por ciento en la semana del 24 sep, frente a 6.95 por ciento la semana anterior y 6.30 por ciento un año antes. La prensa local informó que las ventas de casas en Brownsville-Harlingen cayeron 17 por ciento hasta agosto.

Los constructores locales se están apoyando en incentivos. Esperanza ofrece una tasa de 4.99 por ciento en casas seleccionadas, o hasta $20,000 en efectivo flexible, según condiciones fechadas el 24 jul, lo que deja su tasa 2.04 puntos por debajo del promedio del mercado. Su modelo Indigo en Edinburg aparece en $239,990 por 1,172 pies cuadrados, y las casas Bahia, más grandes, de $264,990, tienen descuento. Ofertas como estas son señal de un mercado débil.

Proyectos principales

Avanti Legacy Del Sol, una comunidad de 84 unidades para adultos mayores en 2151 Laredo Road, ya abrió. Su costo aparece en $21.7 millones en la prensa local y en $22 millones en el aviso municipal. El contratista no se ha dado a conocer, y el siguiente hito es la ocupación de las unidades.

Edinburg celebra el 6 oct una audiencia que podría afectar el desarrollo de centros de datos. El alcalde ha dicho que se requeriría un permiso de uso especial y que no se ha presentado ningún solicitante, y el aviso de la ciudad no menciona centros de datos. Por separado, la carta del gobernador Greg Abbott del 21 sep ordena a los reguladores estatales suspender los permisos nuevos para centros de datos hasta que el operador de la red eléctrica del estado termine su revisión, con un informe previsto para el 19 oct. Los permisos ya emitidos no se ven afectados. Fluidstack reservó 1.5 gigavatios para una primera fase de $4 mil millones cerca de Rio Hondo, anunciada el 24 sep, pero no ha solicitado permiso de construcción ni ha iniciado obra. El proyecto de Saronic sigue siendo un contrato para 2028, de valor no revelado.

Los comisionados de Starbase votaron el 21 sep a favor de anexar unos 7,133 acres. Las minutas no se habían publicado al 25 sep, así que la anexión todavía no consta en actas. El vuelo 14 no había despegado al 27 sep, con el 28 sep como fecha más temprana posible, y un depósito esperado de $40 millones para agua no había llegado. El estudio de $607 millones de Lithium Universe no tiene arrendamiento ni año de inicio. El taller de mejoras de capital de McAllen, que incluyó unos $12.1 millones en obras del aeropuerto, todavía no ha producido contratos. Si los inicios comerciales de esta semana se retrasan, el siguiente proyecto grande en el calendario es Sonrisa, registrado en $39.05 millones con inicio el 11 dic.

Nuestra lectura

Recomendamos esperar 60 días antes de iniciar casas sin comprador en el condado de Hidalgo. Las oportunidades de esta semana están en los cascarones y las adecuaciones comerciales ya programados. Conviene revisar los precios de la maderería local antes de comprar pie derecho y varilla en la gran cadena, y ajustar los recargos de acarreo al diésel de $6.177.

Esa lectura se apoya en tres cifras vistas en conjunto: los 9.1 meses de inventario de McAllen en mayo, sus 3,608 casas en venta al cierre de julio, 9.97 por ciento más que un año antes, y una tasa hipotecaria de 7.03 por ciento. En el condado de Cameron, los 5.8 meses de inventario de Brownsville, la falta del conteo municipal de permisos y la caída del empleo en construcción aconsejan la misma cautela. Incentivos como los de Esperanza apuntan en la misma dirección. Nuestra confianza es alta en la tasa hipotecaria, los 431 permisos, los precios del diésel y los registros comerciales. Es menor en la cifra de inventario de mayo, que ya envejece, y en los precios de la maderería local, que no hemos vuelto a revisar desde el 11 sep.

Registro de pronósticos

Pronosticamos que el diésel de la Costa del Golfo se mantendría en $5.754. Subió a $6.027 en la semana que terminó el 14 sep y a $6.177 en la que terminó el 21 sep, así que ese pronóstico fue un FALLO. Un inicio de obra en una plaza, programado para el 7 sep, pasó sin una ceremonia pública de arranque, y lo calificamos como EMPATE. Nuestro pronóstico sobre el arancel al tablero canadiense para forro, vigente desde el 22 ago, fue un ACIERTO, y quienes compren tablero canadiense deben seguir pidiendo por escrito el país de origen.

Datos del mercado de vivienda: Redfin, Zillow y Freddie Mac.

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